Contratos, Imóveis e Patrimônio · Regularização Imobiliária
Regularização imobiliária: escritura, registro e matrícula.
Contrato particular, escritura sem registro e posse antiga são problemas diferentes. Para regularizar um imóvel, é necessário descobrir em nome de quem está a matrícula e onde a sequência de documentos deixou de avançar.
Registro, matrícula e regularização de imóveis. Atendimento presencial em Volta Redonda/RJ ou online.
Entre em contato pelo WhatsAppOnde a sequência de documentos se rompe
A propriedade se prova pela matrícula. Quando o registro não acompanha a realidade, porque um documento não foi levado a registro, um proprietário anterior faleceu ou o imóvel foi alterado sem averbação, cria-se uma lacuna que trava venda, financiamento e inventário.
Regularizar é reconstruir essa cadeia até o ponto em que o registro reflete quem é o dono e o que é o imóvel. A primeira tarefa é localizar exatamente onde ela se rompeu.
Caminhos conforme o obstáculo
- Escritura e registro pendentes: fazer a escritura e registrá-la quando as partes e os documentos existem.
- Adjudicação compulsória: obter a transferência com base no contrato quando o vendedor se recusa ou não é encontrado.
- Vendedor falecido: muitas vezes o inventário dele precede a regularização.
- Construção não averbada: atualizar a matrícula para o que foi efetivamente construído.
- Retificação de área ou descrição e divisão ou junção de terrenos (desmembramento ou unificação), quando o imóvel real não corresponde ao registrado.
A regularização raramente é um único ato. Costuma ser uma sequência, e a ordem importa: pular etapa costuma travar a seguinte.
O que reunir
- A matrícula, que reúne os registros do imóvel, ou a transcrição, registro usado no sistema anterior, em certidão atualizada. Também é útil reunir a cadeia dominial, o histórico de proprietários e transferências.
- O contrato ou a escritura que documentam a aquisição.
- Documentos dos proprietários anteriores e, se for o caso, do inventário.
- Documentos da construção (projeto, habite-se, plantas) para averbação.
- Elementos para eventual retificação: levantamento das medidas, memorial descritivo do imóvel e confrontações, os limites com os imóveis vizinhos.
Dúvidas
Perguntas frequentes
Tenho contrato de compra e venda, mas o imóvel não está no meu nome. Como resolvo?
Depende de por que a transferência parou. Se o vendedor está disponível e a documentação existe, o caminho pode ser fazer a escritura e registrá-la. Se o vendedor se recusa ou desapareceu, a adjudicação compulsória (transferência forçada, com base no contrato) pode resolver, na Justiça ou no próprio cartório (art. 216-B da Lei de Registros Públicos). E se o vendedor faleceu, muitas vezes é preciso passar antes pelo inventário dele. O contrato é o ponto de partida; a rota depende do obstáculo.
Construí (ou ampliei) e nunca registrei a obra na matrícula. Isso é problema?
Pode ser, porque a matrícula deixa de refletir o imóvel real. A construção não averbada dificulta venda, financiamento e inventário, e às vezes envolve regularização também perante a prefeitura. A averbação (anotação da obra na matrícula) atualiza o registro para o que existe de fato e é etapa comum antes de qualquer negócio com o imóvel.
Quando o caminho é a regularização e quando é a usucapião?
A usucapião reconhece propriedade adquirida pela posse ao longo do tempo. A regularização, em regra, parte de um documento que existe (um contrato, uma escritura, uma herança) e resolve o que falta para que ele chegue ao registro. A escolha depende de haver uma sequência de documentos que apenas precisa ser completada.
O que é retificação de área ou de matrícula?
É a correção de um dado errado ou impreciso no registro (como a metragem, a descrição ou os limites do imóvel) para que a matrícula corresponda à realidade. É frequente quando a descrição antiga não bate com o levantamento atual, e costuma anteceder outras providências, como venda ou divisão do terreno (desmembramento).
Assuntos relacionados:
Quem assina esta página
Misael Rodrigues
Advogado imobiliário · OAB/RJ 237.036 · conferir no Cadastro Nacional
Graduação em Direito pelo Centro Universitário de Volta Redonda. Atuação em contratos, imóveis e patrimônio, judicial e extrajudicial.
Rodrigues e Associados · Rua 18-B, 45, sala 101, Vila Santa Cecília, Volta Redonda/RJ
Página revisada em .
Regularização Imobiliária
Tudo parte do que a matrícula mostra hoje.
O escritório pode examinar contratos, registros e pendências para identificar o procedimento juridicamente disponível. Informe qual documento existe e quem figura como proprietário registrado.
Atendimento a clientes de Volta Redonda e região, além de todo o Brasil.