Artigo · Contratos, Imóveis e Patrimônio
Comprou um imóvel, mas ele não está regularizado? A primeira pergunta é qual documento você possui
Quem compra um imóvel costuma esperar que, ao terminar de pagar, a propriedade esteja definitivamente regularizada. Nem sempre é assim. Ter contrato particular, ter escritura sem registro e ocupar um imóvel sem título são situações diferentes, e cada uma pode exigir um caminho jurídico próprio. O ponto de partida é obter a matrícula atualizada, identificar o proprietário registrado e reunir os documentos da aquisição. Só então faz sentido avaliar escritura, registro, adjudicação compulsória (pedido para obrigar a transferência quando o vendedor não a faz), inventário ou usucapião, conforme o caso.
Publicado em 9 de setembro de 2026 · Atualizado em 21 de setembro de 2026 · Misael Rodrigues · Advogado · OAB/RJ 237.036
WhatsApp do escritórioEscritura e matrícula: qual é a diferença?
A escritura pública pode formalizar o negócio, enquanto a transferência da propriedade imobiliária, em regra, depende do registro do título na matrícula (art. 1.245 do Código Civil). Por isso, alguém pode ter assinado uma escritura e ainda não figurar como proprietário no registro. Também pode existir promessa de compra e venda sem escritura definitiva.
Peça uma matrícula atualizada no Registro de Imóveis competente. Ela permite verificar a titularidade registrada, eventuais ônus, como hipoteca ou penhora, e o histórico formal das transmissões. Depois, organize os instrumentos e pagamentos relacionados à aquisição.
Quatro situações que exigem análises diferentes
Existe contrato particular, mas não escritura: é preciso verificar a obrigação de transferir, os pagamentos e a possibilidade de obter o título adequado, entre outras alternativas legais.
Existe escritura, mas não houve registro: confira se o título atende às exigências registrais e se existem pendências tributárias ou documentais.
O titular faleceu: a regularização pode depender de inventário ou de providências sucessórias, conforme a cadeia de direitos.
Há posse antiga sem título: usucapião pode ser uma hipótese a examinar, mas seus requisitos não se cumprem só com a passagem do tempo.
Esses exemplos são hipóteses ilustrativas. A situação real pode envolver mais de uma delas simultaneamente.
Que documentos ajudam a identificar a via?
Matrícula, contrato e aditivos, escritura existente, comprovantes de pagamento, certidões, documentos do vendedor e da cadeia de transmissões, registros de posse e comprovantes de tributos são pontos de partida. Pode haver necessidade de planta, retificação, regularização de documentos ou esclarecimento de titularidade.
O escritório pode conferir a matrícula, reconstruir a cadeia de títulos, identificar quem ainda precisa participar da transferência e avaliar se o problema exige registro, escritura, providência sucessória ou outra medida. O objetivo final é o registro do imóvel em nome de quem comprou.
Dúvidas
Perguntas frequentes
Contrato particular transfere automaticamente a propriedade imobiliária?
Em regra, a transferência da propriedade imobiliária depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato particular pode gerar outros direitos, que precisam ser examinados.
Todo imóvel sem escritura precisa de usucapião?
A usucapião é apenas uma via possível. O caminho pode passar por escritura, adjudicação compulsória, inventário ou regularização registral conforme a origem da pendência.
O nome do antigo proprietário na matrícula impede toda regularização?
A matrícula em nome do antigo titular aponta a necessidade de reconstruir a cadeia de transmissões. Contratos, pagamentos, inventários e outros documentos ajudam a identificar o procedimento disponível.
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Quem assina esta página
Misael Rodrigues
Advogado imobiliário · OAB/RJ 237.036 · conferir no Cadastro Nacional
Graduação em Direito pelo Centro Universitário de Volta Redonda. Atuação em contratos, imóveis e patrimônio, judicial e extrajudicial.
Rodrigues e Associados · Rua 18-B, 45, sala 101, Vila Santa Cecília, Volta Redonda/RJ
Orientação
Seu imóvel está em nome de outra pessoa ou ainda sem registro?
O contrato, a escritura existente e a matrícula ajudam a revelar onde a regularização parou. O escritório pode examinar a cadeia de aquisição, identificar o obstáculo jurídico e apontar as providências compatíveis com a documentação.
Conteúdo informativo. O procedimento e seus resultados dependem dos documentos e dos requisitos legais aplicáveis.